前两天都在关注房地产的个体事件，今天来聊一聊行业大的形势势。

事情的起源是光大信托的一则公告（如下），看到它的时候我正喝着茶和朋友聊天。之前已经不断有监管动向外发，收紧地产信贷口径；收紧地产信托口径。从2019年的整体形势看，局部资金面收紧在意料中，下半年的雷一一来了。

光大很快又发了一则澄清：说这是谣言，附上了解释。

我觉得应该是今晨看到国信证券对其研究员的处罚函，担心自己公告的内容被定性为“不当言论”，特地做了修正和说明。强调是余额控制，不是暂停募资。

什么是余额控制呢？简单来说就是监管给每家信托公司在房地产业务方面设定一个额度，当前信托信托公司所有房地产信托的总量不能超过这个额度。过去的项目都兑付干净了，额度获得释放，这部分可以用来发新产品去募集（做新项目）。

这条与限制银行对地产行业的信贷规模是配套的，据说在7月9日，北京银保监局召集中信信托等13家信托公司董事长、总经理等高层级人员开了个“窗口指导”会议。感谢业内人事（资管君）整理出简要信息，我发在这里供大家参考：

1、土地款融资（即房地产前融）业务明确不得再新增。原已备案已部分放款的，后续可能无法投放；对于已备案未投放的、新增未备案的一律不再给予备案和操作；（这可能就是要求将部分募集资金退回去的原因，这也将影响理财师的业绩和投资人的配置计划。）

2、这两年常规操作的房地产前融，后续无法操作。购地是房地产最需要资金的环节，现被封堵。

3、结合历次调控，信托余下可做的业务基本只剩下：常规432信托贷款、标准化ABS/ABN、私募ABS、真股权基金及城市更新基金这几类业务，业务回归标准化。

在23号调控文件下达后，7月5日监管对“国投、北京金谷等几家信托公司”直接开出了罚单，从监管行为上释放出一个信号：接下来的一段时间里，收缩房地产融资将“认真地”实行。

显然，下半年对房地产融资的监管是一副猛药。这也是结构性去杠杆的特征：轻重缓急，有收有放。对于已经出现问题的平台和机构，区别对待。能自救的自救，不能自救的抢救。抢救无效的放在一边安静地等死，死前乱哼哼地就直接乱棒打死（你不会死，我帮你死）。对于未来有可能产生的风险，在当下从快从重，不怕（房地产行业）矫枉过正。

这样看来，房地产企业在下半年的流动性会受到显著的影响。其实上半年竣工数据已经不太理想，斩断借新还旧的源头，风险将开始释放出来。特别是排名靠后，资产（项目）较差的房开企业，以及被包装做成金融产品的机构，都将遭到冲击。尤其是这两年集中布局房地产行业融资的财富管理机构，非常高不乐观。

挤出效应会出现，但无法持续和覆盖。信托是房地产前融的主要通道，被封堵后这部分需求短期会寻求其他方式。私募股权类基金备案早就受限，剩下的只有金交所。风控奔放的金交所短期内会接到大量的业务，比如安金所、亚租所、天安所等等。今年的1月29日对金交所地产类项目曾召开过联席会议，收掉了大部分口径，但未完全堵死。这波下来，金交所通路是否能继续保证存在不确定性。如果也遭到封堵，那么地产行业将引来更严厉的挑战。

另一方面，金交所和信托相比，无论是信用背书、产品形式、客户接受度方面都有较大的差距。在募集方面，金交所无法填补因为信托断供而造成资金空缺。也就是说，房地产企业还需要寻找其他输血通路。

站在投资人和理财师的角度，房地产类信托产品将急剧减少。接下来的6个月里，可能会面临“无产品可卖（买）”的局面。我在上半年就说过（文章里也提到很多次），今年会出现产品荒和产品慌。

产品荒是监管趋严所造成的结果，产品慌是市场不稳定形成的预期。如今的财富管理行业要不缺产品，项目也不出问题就只有一种可能性：依靠资金池去支撑。因为资金池不需要太多的底层和工具（一次备案规模可以很大，然后循环发），并且只要募集能力跟得上，就能保证兑付。表面上看是非常健康的，并且根据这两年的现实案例来看，玩资金池的往往是最后一个死的。

接下去，对房地产行业来说：钱会越来越值钱。表外表内融资收紧，财务成本便会上升。趁现在抓紧储备现金，尽可能出货去库。有些融资企业非常贱，资产已经很差了还挑三拣四。按照现在的情形，资金方可以再等一两个月，你彻底变成不良了，我再来接，更便宜。

头部企业可以通过发债、ABS、信贷、非标等更多渠道融资，规模中等的开发商压力会比较大。地产开发商百强的称号意义已经不大，最多作为营销的话术，却不能作为风控的标准。

这波巨浪过后，金融机构和三方财富都会发生颠覆性的变化；金融业务、产品工具、监管要求也会跟过去截然不同。将过去遗留的糟粕和隐患清洗赶紧，新的时代才会到来。今天还看到一个消息，不乱猜测，只是有种感觉：年年月月雷相似，岁岁年年人不同。